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商品房一房二卖纠纷要怎么解决

来源:  作者:  时间:2019-05-06

一个商品房对应的肯定只有一个所有权,实践中商品房的价格主要还是受市场调节,因此开发商的售房之后,房价上涨了,可能就会出现一房二卖的情况,这时也是很容易产生纠纷的,那实践中遇到商品房一房二卖纠纷,当事人要怎么解决呢?我们一起在下文中进行了解吧。

一、商品房一房二卖纠纷要怎么解决

1、两买受人均未办理过户手续的。在此种纠纷中所买卖的标的房屋的所有权仍归出卖人所有,两买受人均不能取得所有权。这时两买受人与出卖人之间均为债权债务关系。基于债权平等原则,两买人地位是平等无先后顺序的,即是说出卖人可选择其中任一一人与其办理过户手续。但在审判实践中,法院一般存在以下的处理原则:

(1)出卖人已将产权证书移转给买受人保管、交由中介公司就特定的转让合同委托其办理产权过户手续的或已经在登记机关办理了过户手续的。在此种情况下审判机关一般会认为出卖了已选择了履行该份转让合同,该合同的履行应优先于另一转让合同。

(2)在不存在第(1)种情况下则应当审查买受人行使请求权时间上的先后。

2、出卖人与其中一买受人办理过户手续的。如前一买受人未办理产权,而后一买受人办理了产权的,在此种情况下两房屋买卖合同均为有效合同,但并不管买受人与出卖人所签定合同的先后顺序来确定该房产的归属,而是以已经办理了过户手续的买受人取得该房屋的所有权,因为该买受人享有的是“物权”请求权。如是在前一个买受人已办理了产权,出卖人又将该房产卖给其他人的,属无权处分行为,后一房屋买卖合同为效力待定合同需前一买受人的追认方为有效。在未得到追认的情形下后一合同为无效合同,出卖人应当向后一买受人承担赔偿责任,构成诈骗罪的应当受到追诉。

3、后一购卖人为恶意购卖人的情况。如后一购房者明知出卖人已将标的房产与他人签定了房屋买卖合同,仍与出卖人签定购房合同的,属恶意串通损害他人利益的行为,应当认定为无效合同。

二、如何防范商品房一房二卖

买受人可向房屋登记机构提出预告登记申请,这样就可以有效防止买到“纠纷房”了。登记簿效力高于产权证 。

如果你购房时对卖房人的产权证真伪有疑义,那么你可以持有效证明资料到市房地产交易权籍登记中心查询这套房子的登记簿,因为登记簿上对一套房子的权属情况记载得清清楚楚。

新规实行后,与过去相比,办理房屋登记的程序发生了变化,增加了“记载于登记簿”的程序,即先登簿后发证。新规规定,登记簿是物权归属和内容的依据(登记簿由房屋登记机构统一管理),不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,当不动产权属证书记载的事项不一致,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准,即强调以不动产登记簿为核心。

违反预告登记,不动产变动无效。

现实生活中存在这样情况,购房者好不容易买了一套房子,谁知道付款后才发现这套房子的产权已经属于他人。

购房者购买一手房或二手房,只要按照约定进行预告登记,就可以有效防止“一房二卖”的风险。预告登记可由买卖双方共同提出申请,也可由买受人单独申请,对象限于按揭贷款的一手房和已经办理产权的二手房,其中一手房属于强制要求进行预告登记,二手房为自愿申请。申请预告登记可由买卖双方共同提出,也可由买受人单独提出。

一旦通过预告登记,就可以将债权记载下来并予以公示,这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的,并将使最先登记的获得优先权。

要是开发商有一房二卖的行为,注定只有一个购房者能够实际取得商品房的所有权,而另一方则可以以开发商违约追究其违约责任,要求开发商做出相应的赔偿。在实际解决商品房一房二卖纠纷的时候,当事人要掌握方式方法,不能任由开发商损害自身的合法权益。

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