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【金钲】房屋涨价卖方违约,买方能否要求继续履

来源:  作者:  时间:2018-11-02

【案例】

2015年10月,张某通过中介公司与刘某签订了《 存量房买卖合同》,约定购买刘某在某小区的房屋,成交价格为550万元。合同明确约定了交易房款的支付金额、支付时间以及交易方式。同日,张某按合同约定支付100万元购房定金。2015年11月初,买卖双方在中介公司做了网 签,但由于房价飙涨,在2016年1月中旬,卖方刘某通知买方张某,由于签订合同时未征得妻子的同意,因此不愿意再继续履行合同,并声称愿意双倍返还定金。张某不同意解除合同,向法院提出诉讼,要求继续履行合同。法院经过审理认为,买卖双方签订的合同是双方当事人真实意思表示,合法有效,卖方以各种理由拒不履行合同的做法,违背诚实信用 的基本原则,破坏了正常的市场交易秩序和安全,应当受到法律的禁止; 作为守约方的买方,相关权益应当受法律的保护,最终判决双方继续履行已经签订的《 存量房买卖合同》。

 

 

【律师解答】

近几年房子成了很多人的烦心事,尤其是在买二手房时, 房价很可能是一夜间暴涨。在巨大的经济利益面前,很多卖房人往往难以自觉遵守合同,开始要求买房人加价,加价不成时,一些人想方设法让已经签订 的房屋买卖合同变为无效。比如,让其他的房屋共有人(父母、夫妻一方)出来主张自己不知情,让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权,有的卖方干脆以拒收房款等方式,制造买房人延期付款,再主张其 违约,要求解除合同;甚至有些房主完全无视合同,直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。

面对这种局面,该如何维护自己的合法权益呢?很多买家为了能够买到自己心仪的房子,都会选择息事宁人,多出些 钱也就认了,纵容卖方的肆意加价行为。但从法律的角度讲,卖方无视法律的约束,为了获取更大的利益,单方撕毁合同是违反合同法的行为,买方完全可以诉诸法院,用法律保障自己的合法权益。

根据合同法的 相关规定,房屋买卖合同签订后,卖方违约的,作为买方可以要求解除合同,并赔偿损失,也可以要求卖方承担违约责任,并继续履行。由于二手房交易流程长、涉及主体多、法律关系错综复杂, 在不同的情况下,买方可以选择对自己更有利的方式。

第一,房屋存在抵押时, 建议选择解除合同并要求卖方赔偿损失。因为如果房屋有抵押的情形,买方若要求继续履行合同,法院即使判决继续履行合同,如果卖方不愿意 或没有足够的资金去解除抵押,就很难将交易进行下去。

第二,如果房屋上没有抵押,但买方资金能力有限,需要通过银行办理贷款支付剩余房款的,建议选择解除合同,同时要求卖方赔偿损失。这是因为贷款买房需要卖方配合办理贷款手续,如果卖方拒绝提供办理银行贷款所需的身份证件及收款账号等材料,买方的贷款申请很难获得批准。在这种情况下,即使法院判决支持了继续履行的请求,因买方贷款不能通过银行 审批,因此也无法办理房屋强制过户。

第三,如果房屋上没有抵押,但买方有能力一次性付清尾款或者其贷款已经获得银行批准时,建议选择继续履行合同。这时,法院强制过户不存在障碍,作为买方完全可以依法要求卖方继续履行合同,并要求卖方 承担逾期办理过户的违约责任。此外,在选择解除合同时,是要求卖方承担违约责任,或是赔偿损失,也需要认真考虑。我国法律明确定金责任、赔偿金责任只能是二选一。如果买方选择适用定金责任,就不能适用赔偿金责任。通常二手房买卖合同约定,若卖方逾期不履行合同,买方可解除合同,要求卖方支付违约金,违约金为双倍定金或合同成交价的20%。因此,如果合同约定的违约金高于房价上涨的幅度,可以要求 承担违约责任,反之,可以要求赔偿损失。现在,很多法院会支持差价赔偿,即房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额,因为这部分利益属于买方可以期待和获得的利益。法院这样做的目的在于贯彻诚信原则,让守约方受损的利益得到弥补,使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。法庭在确定房屋现价值的时候,会首先让双方当事人自行商定一个价格,如果无法达成一致意见,法院可以委托有资质的鉴定机构进行鉴定,最终确定一个合理的价格。总之,诚实守信是所有人行为的一个基本原则,签订了合同,就不应该反悔。因为如果大家都随意违约的话,整个社会秩序就会混乱,人与人之间就很难建立起 最基本的互信,社会稳定成本就会大大增加。面对恣意妄为的卖方,买房人在时间和精力允许的情况下,完全可以通过法律讨回公道。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第一百一 十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未要求履行。

第一百 一 十 二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

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