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夫妻一方出卖房屋而签订买卖合同的效力

来源:  作者:  时间:2019-04-22

【案情】

2012年12月11日,原告徐某与被告饶某签订《二手房买卖合同》一份,约定由被告饶某将某房产转让给原告徐某,房屋价款为人民币450000元,双方还约定由徐某支付饶某购房定金20000元。后徐某依约支付了饶某购房定金20000元。2013年1月3日,被告饶某将该房屋转让给案外人张女士并办理了房屋过户登记。2012年3月28日,原告徐某将被告饶某起诉至本院,要求被告饶某根据《二手房买卖合同》和定金罚则双倍返还定金。而被告饶某则抗辩称,因为其本人在出卖该房屋时未征得房屋共有人也即其妻子的同意,损害了其妻子的合法权益,且未征得其妻子的事后追认,该合同无效,故徐某无权要求双倍返还定金。

【分歧】

本案在审理过程中,关于原告徐某与被告饶某签订的《二手房买卖合同》的效力问题,出现了两种意见:

第一种意见认为,原告徐某并未善意第三人,涉案房产属于被告饶某及其妻子共同所有,原告徐某与被告饶某签订的《二手房买卖合同》损害了饶某妻子的合法权益,因饶某处分房产的行为未得到其共有人也即其妻子的追认,故该合同无效。

第二种意见认为,根据房产证上的记载,被告饶某为房产的所有权人,根据物权公示原则,原告徐某有理由相信出卖人是房屋的唯一所有权人,为了保护交易安全,故原告徐某与被告饶某签订的《二手房买卖合同》有效。

【评析】

笔者同意第二种意见,理由如下:

(一)法律秩序分为静态安全和动态安全,在物质资源极其丰富、物质流转极其频繁的市场经济时代,物权法定纷止争的功能应更加侧重于保护物的动态安全,这是由于物权所有人对于物的利用往往是有限的,只有通过物的交换和流转才能实现物的效用最大化所决定的。可以说,在现代市场经济时代,物的静态安全已经让位给物的动态安全,维护交易安全是法律所追求的更高价值目标。那么,从制度设计层面上讲,在物权转让场合,促进物的流转,保护物的动态安全即保护交易第三人的利益成为必要。

在房地产交易过程中亦然,房屋买受人对于房屋出卖人是否有权处分房屋也仅负有形式审查义务,并没有实质审查义务,也即没有义务去审查该房屋在实质上是否属于房屋登记所有人与其他主体的共同财产。如果要求买受人从实质上去审查出卖房屋是否为登记所有人与其他主体的共同财产,将不利于鼓励交易,也将增加交易成本。本案中,涉案房屋登记在被告饶某名下,根据物权公示原则,原告有理由相信被告是唯一的所有权人,有权处分房产,为了保护交易第三人的合法权益,促进物的流转,实现物的动态安全,应认定《二手房买卖合同》为有效,双方均应严格履行。

(二)从家事代理制度上考量,行为人本人无代理权,但基于家庭成员间的特殊身份关系而在表面上令人相信其有代理权,其法律后果同有权代理应由被代理人承担相应的法律责任,家事代理制度一般发生在夫妻之间。本案中,被告饶某在与原告徐某签订《二手房买卖合同》时,被告饶某与其妻子存在夫妻关系,基于饶某与其妻子特殊的身份关系,原告徐某有理由相信饶某有权代理其妻子,签订《二手房买卖合同》的后果饶某的妻子亦应承担。从这个角度上说,也应认定《二手房买卖合同》有效。

综上,原告徐某与被告饶某签订的《二手房买卖合同》属于有效合同,原、被告双方均应恪守。原告徐某依约支付了定金,履行了合同约定的义务,但是,被告却单方违约,将涉案房屋转让给案外人,导致原告购买房屋的目的不能实现,并导致了《二手房买卖合同》在事实上解除,合同解除的过错责任在于被告饶某,因此,被告饶某应根据定金罚则,双倍返还原告徐某定金40000元,故原告徐某的诉讼请求具有相应的事实依据和法律依据,应予支持。

 

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